<delect id="html5"><pre id="html5"><sub id="html5"></sub></pre></delect>
  1. <em id="html5"></em>

    1. 
      
          1. <em id="html5"></em>

            深圳市龍崗區人民政府辦公室關于印發龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則的通知

             

             

              

             

             

             

            深龍府辦〔2018〕4號

             

             

            深圳市龍崗區人民政府辦公室

            關于印發龍崗區社區股份合作公司

            集體用地開發和交易監管實施細則的通知

             

            各街道辦事處,區直各單位,駐區各單位:

            《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》已經區政府同意,現予印發,請遵照執行。

             

             

            深圳市龍崗區人民政府辦公室

                                     2018年5月2日


             

            龍崗區社區股份合作公司集體用地

            開發和交易監管實施細則

             

            第一章    總則

             

            第一條  為規范社區股份合作公司集體用地(以下簡稱“集體用地”)開發和交易行為,引導社區科學、集約、高效利用集體用地,保障社區股份合作公司及股東的合法權益,根據《關于印發深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定的通知》(深府〔2011〕198號)、《深圳市人民政府辦公廳關于印發完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法的通知》(深府辦〔2013〕1號)、《深圳市人民政府關于印發工業及其他產業用地供應管理辦法(試行)的通知》(深府〔2016〕80號)、《關于印發〈龍崗區社區集體資產管理暫行辦法〉等四個文件的通知》(深龍府〔2006〕47號)、《關于印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》(深龍府辦〔2011〕21號)、《深圳市龍崗區人民政府辦公室關于印發〈龍崗區集體產權交易監督管理暫行辦法〉的通知》(深龍府辦規〔2017〕1號)等有關規定,結合我區實際,制定本細則。

            第二條  本細則適用于龍崗區城市化進程中由原行政村、自然村兩級集體經濟組織改制組建的社區股份合作公司及其下屬分公司、子公司、控股子公司,以及其他尚未改制的原農村集體經濟組織。本細則所稱社區股份合作公司(或公司)均包含上述單位。

            第三條  本細則所稱集體用地是指社區股份合作公司所屬的原農村集體經濟組織非農建設用地、征地返還用地、拆遷安置返還用地和土地整備利益統籌留用地等集體享有權益的土地。

            第四條  本細則所稱集體用地開發和交易項目包括:集體用地自主開發(含自主實施城市更新),集體用地合作開發(含作價入股),集體用地參與城市更新,集體用地使用權轉讓、集體用地項目公司股權轉讓、集體用地使用權抵償債務等項目。

            (一)集體用地自主開發(含自主實施城市更新)項目是指社區股份合作公司自主規劃、投資、建設、運營并自行組織實施的集體用地開發建設和城市更新項目。

            (二)集體用地合作開發(含作價入股)項目是指社區股份合作公司通過引進其他市場主體合作開發或以土地作價入股共同成立公司等方式實施涉及集體用地但不屬于城市更新范圍內的開發項目。

            (三)集體用地參與城市更新項目是指社區股份合作公司以其在城市更新項目內的集體用地及地上附著物,參與城市更新合作改造的項目。

            (四)集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓項目是指社區股份合作公司對外轉讓集體用地,以及轉讓涉及社區集體用地的公司(以下簡稱“集體用地項目公司”)全部或部分股權的交易項目(含城市更新項目)。

            第五條  集體用地開發和交易應遵循民主決策、市場運作、公開公平、依法合規的原則,以確保集體資產的保值增值和維護公司全體股東的合法權益為前提,鼓勵有實力、有條件的社區股份合作公司自主開發集體用地或自主實施城市更新項目。

            第六條  集體用地開發和交易所得資金收入按不低于該項土地和地上附著物資產評估值列作公司公積金,用于公司發展、公共設施建設、股東社保等公共支出。

            第七條  集體用地開發和交易項目應經公司董事會、集體資產管理委員會(以下簡稱“集資會”)、股東代表大會表決通過(參與城市更新的,還需滿足《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新實施細則》等市、區城市更新相關規定,下同),報街道辦審查同意后,循有關程序辦理相關開發建設或交易手續,具體操作流程按本細則相關規定辦理。街道辦應出具批復審查意見,并在15日內將審查情況及相關資料抄報區集體資產管理部門。

            第八條  城市更新項目中集體用地面積占城市更新項目用地總面積超過20%或改造前城市更新項目中集體物業建筑面積占城市更新項目物業總建筑面積超過1/3的(即社區股份合作公司對項目具有重大影響權),應通過公開招、拍、掛或競爭性談判方式選擇合作方,同時按照本細則第十八、二十條規定辦理。2個及以上社區股份合作公司同時達到上述標準,則由街道辦指導社區股份合作公司協商確定主導方。未達到上述標準的(即社區股份合作公司對項目不具有重大影響權),可不通過公開招、拍、掛或競爭性談判選擇合作方,相關資產處置程序參照本細則第二十一、二十二條規定辦理。

            第九條  對于《關于印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》(深龍府辦〔2011〕21號)出臺前(即2011年4月12日前),社區股份合作公司已簽訂合作協議并經過公司股東代表大會審議通過的集體用地合作開發和參與城市更新項目,不違反土地及城市更新相關法律、政策規定且能夠保障社區集體利益的,可以不重新選擇合作方,公司本著誠信原則在項目取得建設用地規劃許可證或城市更新單元規劃批復后,履行資產評估、項目公示和上報街道辦審查等合作開發程序;對于違反土地或城市更新相關法律、政策規定的,由區規劃國土或城市更新部門依法處置。

            第十條  對于《關于印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》(深龍府辦〔2011〕21號)出臺前(即2011年4月12日前),社區股份合作公司已簽訂經當時公司決策機構(董事會或公司經營班子)議定通過的合作協議,但當時未履行股東代表大會(或子公司、分公司股東會議)表決的項目,不違反土地及城市更新相關法律、政策規定且能夠保障社區集體利益的,經社區股份合作公司董事會、集資會、股東代表大會(或股東會議)按公司章程規定通過且按相關法規和制度規定的特別決議程序通過其屬合作開發歷史遺留問題的(具體表決通過要求按本細則第二十六條執行),可以不重新選擇合作方,公司本著誠信原則在項目取得建設用地規劃許可證或城市更新單元規劃批復后,履行資產評估、項目公示和上報街道辦審查等合作開發程序;對于違反土地或城市更新相關法律、政策規定的,由區規劃國土或城市更新部門依法處置。

            第十一條  龍崗區轄區內社區股份合作公司之間、公司與居民小組一級分公司或子公司之間、社區股份合作公司與龍崗區屬國有企業之間的集體用地合作開發項目以及政府主導的土地整備項目,可在履行完公司內部決策程序和本細則有關民主決策規定后進行協議合作。

            第十二條  引導鼓勵社區股份合作公司按規定將集體用地盤活利用和進入市場交易,加快工業及其他產業用地供應。集體的工業及其他產業用地可分別依照《深圳市人民政府辦公廳關于印發完善產業用地供應機制拓寬產業用地空間辦法的通知》(深府辦〔2013〕1號)和《深圳市人民政府關于印發工業及其他產業用地供應管理辦法(試行)的通知》(深府〔2016〕80號)的相關規定,在履行社區股份合作公司董事會、集資會和股東代表大會(或股東會議)按公司章程規定的特別決議程序通過以及街道辦、區集體資產管理部門審查同意后進入市場交易,具體事項按照本細則第五章規定辦理。

             

            第二章  集體用地自主開發(含自主實施城市更新)項目辦理程序

             

            第十三條  社區股份合作公司集體用地自主開發(含自主實施城市更新)項目應遵循下列步驟程序:

            (一)項目論證。1.公司應進行項目可行性研究,形成可行性分析報告,主要內容包括項目土地物業權屬狀況分析、項目初步規劃和設計、項目公共配套設施、項目投資估算與資金籌措、項目開發建設進度安排等相關情況。其中,項目公共配套設施的規劃和設計應按土地規劃建設相關規定進行完善。2.將項目主要事項在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。公示內容包括項目基本情況、可行性分析報告、項目投資測算、資金來源、項目預期收益等。3.項目論證情況和公示情況報街道辦審查。

            (二)民主決策。1.召開公司董事會、集資會對項目可行性及相關事項進行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對項目可行性及相關事項進行表決。表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過,具體要求按本細則第二十六條執行。

            (三)街道辦審核。社區股份合作公司在項目取得建設用地規劃許可證或更新單元規劃批復后,將項目整體資料報街道辦審核。

            (四)區集體資產管理部門備案。社區股份合作公司在街道辦審核同意后將項目整體資料報區集體資產管理部門備案。

            第十四條  社區股份合作公司自主開發項目若變更為合作開發,應按照本細則第三章規定履行相關程序;若進行資產處置(如資產轉讓、股權轉讓、增資擴股等方式涉及土地的),應按照《關于印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》(深龍府辦〔2011〕21號)和《深圳市龍崗區人民政府辦公室關于印發<龍崗區集體產權交易監督管理暫行辦法>的通知》(深龍府辦規〔2017〕1號)規定履行相關程序。

            第十五條  集體用地自主開發(含自主實施城市更新)項目報區集體資產管理部門、街道辦審查備案應提交下列資料:

            (一)項目審查或備案申請報告(內容包括:項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況);

                (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表;

            (三)項目可行性分析報告;

            (四)張榜公示的照片;

            (五)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議;

            (六)項目范圍內公司集體用地及地上附著物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片;

            (七)建設用地規劃許可證或更新單元規劃批復文件;

            (八)區集體資產管理部門、街道辦認為應提交的其他資料。

             

            第三章  集體用地合作開發項目辦理程序

             

            第十六條  社區股份合作公司集體用地合作開發項目應遵循下列步驟程序:

            (一)項目論證。對計劃實施的集體用地合作開發項目進行可行性分析,形成項目可行性分析報告,主要內容包括項目土地物業權屬狀況分析、項目初步規劃和設計、項目投資測算與資金籌集及項目開發建設進度安排等相關情況。

            (二)選擇意向合作方。公司應按照公開、公平、公正原則,通過《深圳特區報》或《深圳商報》、產權交易機構網站和區社區集體經濟管理服務網發布公告,公告期不少于10日,廣泛征集合作意愿;項目意向合作方可以按規定以社區股份合作公司或街道辦為平臺公開選取,也可通過龍崗區國有集體產權交易中心(目前由深圳聯交所代理,以下簡稱“區產權交易中心”)公開選取。意向合作方和合作意向書應先由公司董事會、集資會審定,再提交公司股東代表大會按章程規定的特別決議程序通過,報街道辦審查備案后方可簽訂合作意向書。若出現以下情形,則街道辦對合作意向書不得予以備案:1.不公開、不公平、不公正選取意向合作方的;2.有實質性開發條款的;3.違反集體資產等制度文件規定的。

            意向合作方應符合的資質條件:1.該公司(其控股母公司)具備房地產項目開發資質和成功經驗;2.凈資產規模在人民幣1億元以上,且負債率不高于50%;3.該公司(其控股母公司)具有良好的誠信記錄與經營業績。

            合作意向書應包括以下內容:1.意向合作方交納合作意向保證金。保證金按項目中集體用地面積計算,每萬平方米交納500萬元人民幣,總額超過5000萬元人民幣的部分由協議雙方協商確定,并明確合作意向保證金的管理處置事項,包括:一是保證金交納的時間節點,從簽訂合同起3個月以內;二是保證金應存放在公司監管賬戶,由街道集體辦作為監管部門;三是意向合作方通過程序選定為合作方的,合作意向保證金轉為履約保證金,如合作協議約定的履約保證金大于合作意向保證金的,差額部分由合作方補足;四是保證金在項目開發完成結算前不得作消費性、分配性使用,只能結合項目開發情況并形成公司實際收入后方可按財務會計制度進行核算分配;五是街道辦認為需要納入監管的其他事項。2.約定必須以社區股份合作公司的名義申報辦理項目立項及相關手續。3.項目前期費用承擔。社區股份合作公司和意向合作方應明確辦理建設用地規劃許可證等項目前期費用承擔事項,項目費用包括但不限于項目立項過程中的可研、測繪、查丈、規劃設計編制等費用,項目費用按照項目開展有效費用票據金額加適當利潤比例的原則由雙方議定。4.約定合作期限。對于合作意向書簽訂后3年內未取得建設用地規劃許可證,雙方意向合作關系自動解除,社區股份合作公司可另行引進新的意向合作方。如在該期限內未取得建設用地規劃許可證但項目有實質性進展,經股東代表大會按公司章程規定的特別決議程序通過和街道辦審查后,社區股份合作公司可選擇不更換意向合作方,與該意向合作方續約一次,續約期限不得超過2年;如因不可抗力、政策等特殊原因誤期,經股東代表大會按公司章程規定的特別決議程序通過并經區政府研究同意可適當延期。5.在同等條件下,意向合作方享有項目合作優先權。

            對于社區股份合作公司自主辦理好項目立項、建設用地規劃許可證的合作開發項目,不履行意向合作方選擇程序,在按本細則相關規定形成合作招商方案后,直接進入區產權交易中心公開交易。其中,已辦理建設用地規劃許可證的社區工業用地,經區產業部門認定的需落戶龍崗的產業項目,并經區集體資產管理部門審查通過,企業可直接投標。

            (三)辦理建設用地規劃許可證。社區股份合作公司自行或委托意向合作方以社區股份合作公司名義循程序到相關部門辦理建設用地規劃許可證。委托意向合作方辦理建設用地規劃許可證的,在項目公開招、拍、掛或競爭性談判選定合作方時,意向合作方同等條件下享有項目合作優先權;意向合作方通過程序未被選定為項目合作方的,項目前期費用由社區股份合作公司承擔,且雙方可約定在該項目實際開發后,方由社區股份合作公司支付上述費用(社區股份合作公司可以在合作招商方案中明確該部分費用由公開選定的合作方先行支付)。

            (四)項目資產評估。1.在項目取得建設用地規劃許可證后,社區股份合作公司聘請有資質、有信譽的中介機構對擬合作開發的集體用地按建設用地規劃許可條件進行資產評估,將資產評估結果在社區內張榜公示,公示期不得少于10日。2.街道辦對資產評估報告出具審查意見。資產評估報告和公示情況應報街道辦審查,街道辦可聘請有資質、有信譽的評估咨詢機構作為第三方并出具意見,供街道辦參考。3.召開公司董事會、集資會對資產評估結果進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產評估結果按公司章程規定的特別決議程序表決確認。

            (五)制定合作招商方案。1.公司應按照實現集體資產保值增值的原則,根據資產評估結果和項目實際情況制定合作招商方案。合作招商方案應盡量列明擬開發集體用地基本情況、可行性分析報告和項目評估結果、擬采用的交易方式(公開招、拍、掛或競爭性談判)、合作方的資質和條件、集體用地開發進度和配套設施要求、合作開發期限、項目開發預算、利益分配方式(合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利)、容積率調整分配原則、補償物業位置朝向樓層及分配原則、房產證稅費承擔約定、停車場及物業管理收費和利益分配方式、履約保證金(工業項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米人民幣500萬元,商住項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米人民幣1000萬元,總額超過5000萬元人民幣的部分由協議雙方協商確定;履約保證金須在街道辦出具備案文件前交納完畢)、決策和實施程序等內容,并在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。2.街道辦對合作招商方案出具審查意見。合作招商方案和公示情況應報街道辦審查,街道辦可聘請有資質、有信譽的評估咨詢機構對合作招商方案出具項目保值增值的價值分析咨詢意見,供街道辦參考。3.召開公司董事會、集資會對合作招商方案進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對合作招商方案進行表決, 并由公證機構現場公證和街道集體辦現場監督。表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過。具體表決通過要求按本細則第二十六條執行。

            各公司可根據實際工作情況,將對資產評估報告結果確認和合作招商方案表決的股東代表大會合并召開,會議先對資產評估時點和資產評估結果表決通過后,方可對合作招商方案進行表決。

            (六)引進合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關信息應在《深圳特區報》或《深圳商報》、產權交易機構網站和區社區集體經濟管理服務網發布公告,公告及報名時間不得少于20日。2.采用公開招、拍、掛或競爭性談判引進合作方的,應通過區產權交易中心或區政府認可的其他交易服務平臺公開選取合作開發合作方。3.在同等條件下,意向合作方享有項目合作優先權。

            第十七條  集體用地合作開發項目報街道辦審查應提交下列資料:

            (一)項目審查或備案申請報告(內容包括項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況);

            (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表;

            (三)張榜公示的照片;

            (四)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議;

            (五)公證機構對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書;

            (六)項目范圍內公司集體用地權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片;

            (七)建設用地規劃許可證;

            (八)集體用地資產評估報告、項目可行性分析報告及合作招商方案;

            (九)合作意向書;

            (十)合作意向保證金收款票據及合作方履約保證金票據;

            (十一)通過公開招、拍、掛程序選擇合作方的,需提交合作項目在規定媒體上發布的合作招商公告;擬簽署的合作合同(協議);產權交易機構出具的交易憑證;營業執照及資質信譽等相關文件;

            (十二)通過競爭性談判方式選擇合作方的,需提交合作項目在規定媒體上發布的合作招商公告;競爭性談判的相關證明文件,包括項目競爭者名單及基本情況、談判雙方和見證方簽到表及三方人員談判現場照片等;擬簽署的合作合同(協議);產權交易機構出具的交易憑證;合作方的營業執照及資質信譽等相關文件;

            (十三)街道辦認為應提交的其他資料。

             

            第四章   集體用地參與城市更新項目辦理程序

             

            第十八條  集體用地參與城市更新項目(具有重大影響權的)應遵循下列步驟程序:

            (一)項目論證。對計劃實施的城市更新項目進行可行性分析,形成項目可行性分析報告,主要內容應包括項目土地物業權屬狀況分析、項目初步規劃和設計、測算成本費用和項目利潤、項目啟動至工程竣工驗收各個階段的分析評價等相關情況。

            (二)選擇意向合作方。公司應按照公開、公平、公正原則,通過《深圳特區報》或《深圳商報》、產權交易機構網站和區社區集體經濟管理服務網發布公告,公告期不少于10日,廣泛征集合作意愿;項目意向合作方可以按規定以社區股份合作公司或街道辦為平臺公開選取,也可通過區產權交易中心公開選取。意向合作方和合作意向書應先由公司董事會、集資會審定,再提交公司股東代表大會按章程規定的特別決議程序通過,報街道辦審查備案后方可簽訂合作意向書。若出現以下情形,則街道辦對合作意向書不得予以備案:1.不公開、不公平、不公正選取意向合作方的;2.有實質性開發條款的;3.違反集體資產及城市更新等制度文件規定的。

            意向合作方應符合的資質條件:1.該公司(其控股母公司)具備房地產項目開發資質和成功經驗;2.凈資產規模在人民幣 1 億元以上,且負債率不高于 50%;3.該公司(其控股母公司)具有良好的誠信記錄與經營業績。

            合作意向書應包括以下內容:1.意向合作方交納合作意向保證金。保證金按項目中集體用地面積計算,每萬平方米交納500萬元人民幣,總額超過5000萬元人民幣的部分由協議雙方協商確定,并明確合作意向保證金的管理處置事項,包括:一是保證金交納的時間節點,從簽訂合同起3個月以內;二是保證金應存放在公司監管賬戶,由街道集體辦作為監管部門;三是意向合作方通過程序選定為合作方的,合作意向保證金轉為履約保證金,如合作協議約定的履約保證金大于合作意向保證金的,差額部分由合作方補足;四是保證金在項目開發完成結算前不得作消費性、分配性使用,只能結合項目開發情況并形成公司實際收入后方可按財務會計制度進行核算分配;五是街道辦認為需要納入監管的其他事項。2.約定以社區股份合作公司的名義或社區股份合作公司委托意向合作方形式申報項目立項及相關手續。3.項目前期費用承擔。社區股份合作公司和意向合作方應明確辦理編制和報批城市更新單元規劃等項目前期費用承擔事項,項目費用包括但不限于項目立項過程中的可研、測繪、查丈、風險評估、意愿征集、規劃設計、搬遷補償方案編制費等,項目費用按照項目開展有效費用票據金額加適當利潤比例原則由雙方議定。4.約定合作期限。對于合作意向書簽訂后2年內未納入城市更新計劃或者納入城市更新計劃后2年內未取得城市更新單元規劃批復的項目,雙方意向合作關系自動解除,社區股份合作公司可另行引進新的意向合作方。如在該期限內未取得單元規劃但項目有實質性進展,經股東代表大會按公司章程規定的特別決議程序通過和街道辦審查后,社區股份合作公司可選擇不更換意向合作方,與該意向合作方續約一次,續約期限不得超過1年;如因不可抗力、政策等特殊原因誤期,經股東代表大會按公司章程規定的特別決議程序通過并經區政府研究同意可適當延期。5.約定意向合作方享有項目合作優先權。

            對于社區股份合作公司自主辦理好項目立項、城市更新計劃和單元規劃的城市更新項目,不履行意向合作方選擇程序,在按本細則相關規定形成合作招商方案后,直接進入區產權交易中心公開交易。

            (三)編制和報批城市更新單元規劃。社區股份合作公司自行或委托意向合作方循程序以社區股份合作公司或其所屬項目公司名義到相關部門申報城市更新計劃和單元規劃;辦理城市更新計劃和單元規劃所涉及資料和推進工作等相關內容應以社區股份合作公司或其所屬項目公司名義。委托意向合作方申報城市更新計劃和單元規劃等事項的,在項目公開招、拍、掛或競爭性談判選定合作方時,意向合作方享有項目合作優先權;意向合作方通過程序未被選定為合作方,項目前期費用由社區股份合作公司承擔,且雙方可約定在該項目實際開發后,方由社區股份合作公司支付上述費用(社區股份合作公司可在合作招商方案中明確該部分費用由公開選定的合作方先行支付)。

            (四)項目資產評估。1.在項目取得更新單元規劃批復后,社區股份合作公司聘請有資質、有信譽的中介機構對擬合作開發的集體用地及地上附著物按城市更新單元規劃條件進行資產評估,將資產評估結果在社區內張榜公示,公示期不得少于10日。2.街道辦對資產評估報告出具審查意見。資產評估報告和公示情況應報街道辦審查,街道辦可聘請有資質、有信譽的評估咨詢機構作為第三方并出具意見,供街道辦參考。3.召開公司董事會、集資會對資產評估結果進行表決確認。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產評估結果按公司章程規定的特別決議程序表決確認。

            (五)制定合作招商方案。1.公司應按照實現集體資產保值增值的原則,根據資產評估結果和項目實際情況制定合作招商方案。合作招商方案應盡量列明擬開發集體用地基本情況、可行性分析報告和項目評估結果、擬采用的交易方式(公開招、拍、掛或競爭性談判)、合作方的資質和條件、集體用地開發進度和配套設施要求、合作開發期限、項目開發預算、利益分配方式(合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利)、容積率調整分配原則、補償物業位置朝向樓層及分配原則、房產證稅費承擔約定、停車場及物業管理收費和利益分配方式、履約保證金(工業項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米人民幣500萬元,商住項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米人民幣1000萬元,總額超過5000萬元人民幣的部分由協議雙方協商確定;履約保證金須在街道辦出具備案文件前交納完畢)、決策和實施程序等內容,并在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。2.街道辦對合作招商方案出具審查意見。合作招商方案和公示情況應報街道辦審查,街道辦可聘請有資質、有信譽的評估咨詢機構對合作招商方案出具項目保值增值的價值分析咨詢意見,供街道辦參考。3.召開公司董事會、集資會對合作招商方案進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對合作招商方案進行表決, 并由公證機構現場公證和街道集體辦現場監督。表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過。具體表決通過要求按本細則第二十六條執行。

            各公司可根據實際工作情況,將對資產評估報告結果確認和合作招商方案表決的股東代表大會合并召開,會議先對資產評估時點和資產評估結果表決通過后,方可對合作招商方案進行表決。

            (六)引進合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關信息應在《深圳特區報》或《深圳商報》、產權交易機構網站和區社區集體經濟管理服務網發布公告,公告及報名時間不得少于20日。2.采用公開招、拍、掛或競爭性談判引進合作方的,應通過區產權交易中心或區政府認可的其他交易服務平臺公開選取合作開發合作方。3.原意向合作方享有項目合作優先權。

            第十九條  對于符合以下條件的項目,可以提前至城市更新計劃階段采用招拍掛方式選取合作開發主體,屆時資產評估結合法定圖則預估,其它程序參照本細則集體資產管理和城市更新項目推進有關規定:

            (一)屬于社區股份合作公司已與區政府戰略合作伙伴簽訂意向合作協議的重要項目(指區戰略合作協議中明確需要落地的項目或區城市更新領導小組明確的優先推進的重要項目);或屬于已納入城市更新計劃且符合區產業導向的工改工項目。

            (二)約定以物業分成或利潤分成為分配原則,退出機制符合市、區相關規定。

            (三)由區政府戰略合作伙伴或工改工項目的意向合作方提出,經社區股份合作公司股東代表大會按相關法規和制度規定的特別決議程序審議通過,并經區集體資產管理部門備案。

            符合上述要求的土地整備利益統籌項目參照此規定執行。

            第二十條  集體用地參與城市更新項目(具有重大影響權的)報街道辦審查應提交下列資料:

            (一)項目審查或備案申請報告(內容包括:項目基本情況、公司內部對該項目的表決情況、其他須說明的情況);

            (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表;

            (三)張榜公示的照片;

            (四)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議;

            (五)公證機構對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書;

            (六)項目范圍內公司集體用地及地上附著物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片;

            (七)城市更新項目單元規劃批復文件;

            (八)集體用地及地上附著物資產評估報告、項目可行性分析報告及合作招商方案;

            (九)合作意向書;

            (十)合作意向保證金收款票據及合作方履約保證金票據;

            (十一)通過公開招、拍、掛程序選擇合作方的,需提交合作項目在規定媒體上發布的合作招商公告;擬簽署的合作合同(協議);產權交易機構出具的交易憑證;營業執照及資質信譽等相關文件;

            (十二)通過競爭性談判方式選擇合作方的,需提交合作項目在規定媒體上發布的合作招商公告;競爭性談判的相關證明文件,包括項目競爭者名單及基本情況、談判會議紀要、談判雙方和見證方簽到表及三方人員談判現場照片等;擬簽署的合作合同(協議);產權交易機構出具的交易憑證;合作方的營業執照及資質信譽等相關文件;

            (十三)街道辦認為應提交的其他資料。

            第二十一條  集體用地參與城市更新項目(不具有重大影響權的)應遵循下列步驟程序:

            (一)項目資產評估。1.在項目取得更新單元規劃批復后,聘請有資質、有信譽的中介機構對擬合作開發的集體用地及地上附著物按城市更新單元規劃條件進行資產評估,將資產評估結果在社區內張榜公示,公示期不得少于10日。2.街道辦對資產評估報告出具審查意見。資產評估報告和公示情況應報街道辦審查,街道辦可聘請有資質、有信譽的評估咨詢機構作為第三方并出具意見,供街道辦參考。3.召開公司董事會、集資會對資產評估結果進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產評估結果按公司章程規定的特別決議程序表決確認。

            (二)擬定合作補償方案。1.公司董事會根據資產評估結果與項目開發商進行擬拆遷資產保值增值談判,并協商擬定合作補償方案,應盡量列明擬開發集體用地基本情況、項目評估結果、利益分配方式、容積率調整分配原則、補償物業位置朝向樓層及分配原則、房產證稅費承擔約定、停車場及物業管理收費和利益分配方式等內容,并在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。2.街道辦對合作補償方案出具審查意見。合作補償方案和公示情況應報街道辦審查,街道辦可聘請有資質、有信譽的評估咨詢機構對合作補償方案出具項目保值增值的價值分析咨詢意見,供街道辦參考。

            (三)民主決策。1.召開公司董事會、集資會對擬合作補償方案進行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對擬合作補償方案進行表決。表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過,并由公證機構現場公證和街道集體辦現場監督。具體表決通過要求按本細則第二十六條執行。

            各公司可根據實際工作情況,將對資產評估報告結果確認和合作補償方案表決的股東代表大會合并召開,會議先對資產評估時點和資產評估結果表決通過后,方可對合作補償方案進行表決。

            (四)街道辦審核。社區股份合作公司在資產評估報告有效期內將項目整體資料報街道辦審核。

            (五)區集體資產管理部門備案。社區股份合作公司在街道辦審核同意后將項目整體資料報區集體資產管理部門備案。

            (六)簽訂合作補償協議。社區股份合作公司應嚴格按照股東代表大會審議和街道辦、區集體資產管理部門審查通過的合作事項,與合作方簽訂合作補償協議。

            第二十二條  集體用地參與城市更新項目(不具有重大影響權的)報街道辦、區集體資產管理部門審查應提交下列資料:

            (一)項目審查或備案申請報告(內容包括:項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況);

            (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表;

            (三)張榜公示的照片;

            (四)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議;

            (五)公證機構對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書;

            (六)項目范圍內公司集體用地及地上附著物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片;

            (七)公司董事會與開發商談判的現場圖片及相關記錄資料;

            (八)城市更新項目單元規劃批復文件;

            (九)集體用地及地上附著物資產評估報告;

            (十)擬簽署的合作補償合同(協議);

            (十一)合作方營業執照及資質信譽等相關文件;

            (十二)街道辦、區集體資產管理部門認為應提交的其他資料。

             

            第五章   集體用地使用權及集體用地項目公司

            股權轉讓項目辦理程序

             

            第二十三條  社區股份合作公司集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓項目應遵循下列步驟程序:

            (一)項目資產評估。1.聘請有信譽的中介機構對擬轉讓的集體用地使用權或集體用地項目公司股權按市場價值進行資產評估,將資產評估結果在社區內張榜公示,公示期不得少于10日。2.街道辦對資產評估報告出具審查意見。資產評估報告和公示情況應報街道辦審查,街道辦可聘請有資質、有信譽的評估咨詢機構作為第三方并出具意見供街道辦參考。3.召開公司董事會、集資會對資產評估結果進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議按公司章程規定的特別決議程序對資產評估結果表決確認。

            其中本細則第十二條規定的項目在履行社區股份合作公司董事會、集資會和股東代表大會(或股東會議)按公司章程規定的特別決議程序通過以及街道辦、區集體資產管理部門審查同意后進入市場交易的,可以免資產評估。

            (二)制定掛牌轉讓方案。1.公司根據資產評估報告和項目實際情況制定土地或股權掛牌轉讓方案,掛牌轉讓底價不得低于資產評估結果。掛牌轉讓方案應包含擬掛牌交易項目的基本情況、資產評估報告、主要財務數據、掛牌底價、價款支付期限和支付方式、交易主體資質、交易方式等內容,并在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。公示內容還應包括土地或股權轉讓原因及轉讓款項管理情況等。2.掛牌轉讓方案和公示情況報街道辦審查。

            (三)民主決策。1.召開公司董事會、集資會對土地使用權或股權掛牌轉讓方案進行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議,對土地使用權或股權掛牌轉讓方案進行表決。表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過(其中本細則第十二條規定的項目除外),并由街道集體辦現場監督。具體表決通過要求按本細則第二十六條執行。

            各公司可根據實際工作情況,將對資產評估報告結果確認和掛牌轉讓方案表決的股東代表大會合并召開,會議先對資產評估時點和資產評估結果表決通過后,方可對掛牌轉讓方案進行表決。

            (四)街道辦、區集體資產管理部門審查。社區股份合作公司在資產評估報告有效期內將集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓整體資料報街道辦、區集體資產管理部門審查。

            (五)掛牌交易。將集體用地使用權或集體用地項目公司股權在區產權交易中心或區政府認可的其他交易服務平臺掛牌交易。

            (六)區集體資產管理部門備案。社區股份合作公司將掛牌成交結果和簽訂的交易協議報街道辦初審、區集體資產管理部門備案,并履行土地、股權核銷手續。

            (七)簽訂交易協議。社區股份合作公司根據掛牌交易結果與交易方簽訂交易協議。

            第二十四條  集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓項目報街道辦、區集體資產管理部門審查備案應提交下列資料:

            (一)項目審查或備案申請報告(內容包括:項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況); 

            (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表;

            (三)張榜公示的照片;

            (四)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議;

            (五)集體用地使用權或集體用地項目公司股權的權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及集體用地現場照片;

            (六)集體用地使用權或集體用地項目公司股權的資產評估報告;

            (七)集體用地使用權或集體用地項目公司股權的掛牌轉讓方案;

            (八)產權交易機構出具的交易憑證;

            (九)街道辦、區集體資產管理部門認為應提交的其他資料。

             

            第六章   民主決策與監管規定

             

            第二十五條  集體用地開發和交易項目既涉及社區股份合作公司總公司(以下簡稱“總公司”,即原行政村一級)又涉及居民小組一級分公司、子公司集體用地的,除總公司召開董事會、集資會、股東代表大會外,還應召開所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議表決通過;只涉及居民小組一級分公司、子公司而不涉及總公司集體用地的,可以不召開總公司一級的股東代表大會,但應召開總公司董事會、集資會以及所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議表決通過。

            第二十六條  本細則中規定按公司章程規定的特別決議程序表決通過(或確認)是指表決時,應當有代表過半數表決權的股東代表出席,并經出席會議的股東代表所代表表決權三分之二以上表決通過。按相關法規和制度規定的特別決議程序通過,是指集體用地合作開發和參與城市更新項目采用競爭性談判方式引進合作方的,表決時股東代表大會(股東會議)和全體個人股股東代表均須 4/5(含)以上表決通過;其他集體用地開發和交易項目,表決時股東代表大會(股東會議)和全體個人股股東代表均須 2/3(含)以上表決通過。

            第二十七條  集體用地開發和交易項目需召開居民小組一級分公司、子公司股東會議表決的,股東會議原則上由年滿 18 周歲的股東組成;但該居民小組股東家庭戶數≥100 戶的,也可以遵循該居民小組歷史慣例由股東家庭戶代表或選舉產生的股東代表組成。

            第二十八條  社區股份合作公司(或居民小組一級分公司、子公司)按照本細則規定召開股東代表大會或股東會議對集體用地開發和交易項目進行表決時,應由街道集體辦現場監督。街道集體辦現場監督的主要內容為:會議召集程序、會議議程、到會股東代表(或股東)人數及表決同意股東代表(或股東)人數等是否合規。上述會議要做好會議通知、簽到、表決事項說明和會議記錄、拍照錄像等工作,按規定需公證的應由公證機構現場公證。

            第二十九條  股東代表大會(或股東會議)召開前,社區股份合作公司(或居民小組一級分公司、子公司)應提前10日(因突發事件、特殊情況需要而召開的臨時股東代表大會或股東會議除外)以書面或其他有效形式通知股東代表(或股東),告知會議時間、地點和主要討論表決事項,預先準備好會議簽到表、會議決議書草案及其他會議所需材料。會議簽到表應標明會議名稱、會議時間及股東代表(或股東)簽到欄、列席人員簽到欄。股東代表(或股東)及街道集體辦工作人員、公司監事等列席人員分別在相應欄目簽名。會議表決后,應形成會議決議書(包括但不限于表決日期、表決內容、股東表決意見〈同意、不同意、棄權〉),股東代表(或股東)應在股東代表大會(或股東會議)決議書上簽名,并按指模印。

            第三十條  股東代表(或股東)因故不能參加股東代表大會(或股東會議)的,可委托其他股東代表(或股東)參會及投票,但應填寫書面委托書。委托書應由社區股份合作公司統一制作并統一蓋章(含騎縫章),包括委托書編號、委托人和受托人姓名、委托時限及委托授權內容,委托人須在委托書上親筆簽名并按指模印。每名股東代表(或股東)最多只能接受3名其他股東代表(或股東)的委托。受托人在簽到時應提交委托人的委托書,無委托書或提交不合格委托書的視為無效委托。委托人同意會議表決事項的,受托人應按委托人意愿在股東代表大會(或股東會議)決議書上簽署 “XX(受托人)代簽”的字樣。委托書由公司統一回收,作為檔案資料進行保存。

            第三十一條  社區股份合作公司的項目公司、控股子公司在進行集體用地開發和交易項目決策時,除經該項目公司、控股子公司董事會、股東會表決外,還應提交其母公司(即該項目公司、控股子公司所屬的社區股份合作公司)股東代表大會表決,股東代表大會表決程序和要求依照本細則相關規定辦理。

            第三十二條  本細則規定的資產評估是指社區股份合作公司根據資產項目類型,依照相關政策法規,選定有資質、有信譽的中介機構開展集體資產價值評估,資產項目類型含土地使用權、建(構)筑物、股權、設備等集體資產項目內容。

            (一)合理確定資產評估基準日。公司應在項目取得建設用地規劃許可證或更新單元規劃批復后,結合項目實際和交易情況,由公司董事會擬定(居民小組一級分公司、子公司由其經營班子提出并報公司董事會擬定)資產評估基準日,并由公司股東代表大會(股東大會)確認評估基準日。

            (二)合理確定資產評估方法。公司應協調中介機構按照項目規劃條件,主要選擇市場比較法、假設開發法等,客觀、公正、合理評估集體資產的市場價值。

            (三)對于本細則出臺前的集體用地開發和交易項目,在開展資產評估工作時,應考察項目的社區利益交割情況,對合作方投入且社區認可的安置房屋補償、貨幣補償等,按照評估基準日的市場價值折現評估,以保障雙方合法權益。     

            (四)資產評估機構和評估報告審核機構不得為同一家機構。區集體資產管理部門可根據工作需要,通過公開采購方式建立資產評估服務商預選庫和評估報告審核服務商預選庫,上述兩庫建立后,社區股份合作公司和街道辦涉及集體用地開發和交易項目(不含自主開發項目)只能從中挑選相應的服務機構。

            第三十三條  社區股份合作公司不得將集體用地使用權、集體用地項目公司股權以司法調解或協議轉讓等方式用于抵償債務;不得在未履行集體資產監督管理程序的情況下調整變更集體用地項目公司股權比例,確需調整變更集體用地項目公司股權比例或對外轉讓項目公司股權的,須按照本細則有關項目公司股權掛牌轉讓等相關規定辦理。

            第三十四條  公開引進合作方的,應在區產權交易中心或區政府認可的其他交易服務平臺按相應程序及規定進行。選定合作方后,產權交易機構應將交易結果在本機構網站公告,公告期不少于5個工作日,并向項目所在的社區股份合作公司和街道辦報送相關公告資料。社區股份合作公司應將交易結果在社區內公告,公告期不少于5個工作日,公司或股東認為存在問題或有疑問的,應在公告期內向產權交易機構提交書面意見,逾期未提交的視為無意見。街道辦應在公告期內對交易結果進行審查,認為存在問題或有疑問的應在公告期內向產權交易機構提交書面意見。經公告期滿無異議,產權交易機構出具交易憑證,街道辦對合作事項進行全面審查并出具批復意見后(具體要求參照本細則第三十五條),社區股份合作公司方可與合作方簽訂合作合同(協議)。擬簽訂的合作合同(協議)應由律師事務所執業律師出具法律意見書,并應約定合作方遵守省、市、區有關集體資產管理和開發項目推進相關規定,因合作方違反上述規定導致土地開發實施主體資格喪失,其與社區股份合作公司簽訂的合作開發協議自動失效。

            第三十五條  街道辦、區集體資產管理部門要加強集體用地開發和交易項目程序及相關資料的審查工作,促進社區股份合作公司規范程序和完善手續,自受理之日起10個工作日內完成審查工作。對提交審查的項目可行性分析報告、項目公共配套、項目設計、合作招商方案、掛牌轉讓方案等相關資料產生質疑的,可組織第三方重新評估、論證(或組織專家評審),審查的辦理時限相應延長。

            第三十六條  區集體資產管理部門對社區股份合作公司集體用地開發和交易履行服務、指導和監督職責。

             

            第七章 責任追究

             

            第三十七條  對違反本細則的社區股份合作公司,視情節由街道辦對其主要負責人及相關責任人進行約談、通報批評、誡勉談話、引咎辭職,依法依規取消換屆選舉時的候選資格,并將該公司列入重點監管企業名單上報區集體資產管理部門,公司在監管期間(1—3年)內,涉及政府優惠扶持政策和財政資金扶持由主管部門按有關規定予以處理。

            第三十八條  對違反相關法律法規、政策制度的社區干部、黨員和個人,視情況不同,分別由街道辦處理或移送紀檢監察、檢察、公安等部門依法依規依紀處理;涉及經濟責任的,股份合作公司依法追償公司損失等法律責任;涉嫌犯罪的,移送司法部門依法追究刑事責任。

            第三十九條  區相關職能部門與街道辦的有關人員違反規定越權決策、徇私舞弊、玩忽職守致使集體權益受到侵害的,由有關單位按照人事和干部管理權限給予相關責任人員相應處分;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關。

            第四十條  產權交易、評估復核、咨詢評審等機構及其工作人員和專家顧問在集體用地開發和交易過程中,徇私舞弊、弄虛作假或者玩忽職守的,依法依規依紀處理;涉及經濟責任的,股份合作公司依法追償公司損失等法律責任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關。

            第四十一條  對采取不正當手段,如向社區股份合作公司干部、員工、股東(股東代表)發放現金、代金券、福利、補助、禮品物件以及組織、協助私分社區集體所有的各類資金、資產等影響公平競爭行為的開發和交易主體,由區城市更新局列入城市更新企業誠信管理并依據相關規定進行處理;情節嚴重的,由相關部門依法依規取消其合作和交易協議,并禁止其在龍崗區轄區從事城市更新業務;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關。

            第四十二條  其他責任認定和追究方式參照相關法律法規制度和《關于印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》(深龍府辦〔2011〕21號)“責任追究”相關規定執行。

             

            第八章   附則

             

            第四十三條  本細則由區集體資產管理部門負責解釋。

            第四十四條  2017年9月23日至本細則出臺之前,龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易項目備案辦理環節(包括但不限于項目論證、選擇意向合作方、辦理建設用地規劃許可證、編制和報批城市更新單元規劃、項目資產評估、制定合作招商方案、引進合作方等)參照《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》(深龍府辦〔2015〕29 號)有關規定處理。

            第四十五條  本細則自發布之日起實施,有效期為3年。現行龍崗區社區股份合作公司相關規定與本細則不一致的,以本細則為準。


             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             

            深圳市龍崗區人民政府辦公室                2018年5月2日印發


            河北快3今日中奖号码
              <delect id="html5"><pre id="html5"><sub id="html5"></sub></pre></delect>
            1. <em id="html5"></em>

              1. 
                
                    1. <em id="html5"></em>

                        <delect id="html5"><pre id="html5"><sub id="html5"></sub></pre></delect>
                      1. <em id="html5"></em>

                        1. 
                          
                              1. <em id="html5"></em>