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            深圳市龍崗區人民政府辦公室關于印發《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》的通知

             

            各街道辦事處,區直各單位,駐區各單位:

              《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》已經區政府同意,現予印發,請遵照執行。

            深圳市龍崗區人民政府辦公室

            2015年9月23日


             

            龍崗區社區股份合作公司集體用地

            開發和交易監管實施細則

            第一章 總 則

              第一條為規范社區股份合作公司集體用地(以下簡稱“集體用地”)開發和交易行為,引導社區科學、集約、高效利用集體用地,保障社區股份合作公司及股東的合法權益,根據《關于印發深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定的通知》(深府〔2011〕198號)、《深圳市人民政府辦公廳關于印發完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法的通知》(深府辦〔2013〕1號)、《關于印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》(深龍府辦〔2011〕21號)等有關規定,結合我區實際,制定本細則。

              第二條本細則適用于龍崗區城市化進程中由原行政村、自然村兩級集體經濟組織改制組建的社區股份合作公司及其下屬分公司、子公司、控股公司,以及其他尚未改制的原農村集體經濟組織。本細則所稱社區股份合作公司(或公司)均包含上述單位。

              第三條本細則所稱集體用地是指社區股份合作公司所屬的原農村集體經濟組織非農建設用地、征地返還用地、拆遷安置返還用地等集體可用土地。

              第四條本細則所稱集體用地開發和交易項目包括:集體用地自主開發(含自主實施城市更新)、集體用地合作開發(含作價入股)、集體用地參與城市更新、集體用地使用權轉讓、集體用地項目公司股權轉讓、集體用地使用權抵償債務等項目。

              (一)集體用地自主開發(含自主實施城市更新)項目是指社區股份合作公司自主規劃、投資、建設、運營并自行組織實施的集體用地開發建設和城市更新項目。

              (二)集體用地合作開發(含作價入股)項目是指社區股份合作公司通過引進其他市場主體合作開發或以土地作價入股共同成立公司等方式實施涉及集體用地但不屬于城市更新范圍內的開發項目。

              (三)集體用地參與城市更新項目是指社區股份合作公司以其在城市更新項目內的集體用地及地上附著物,參與城市更新合作改造的項目。

              (四)集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓項目是指社區股份合作公司對外轉讓集體用地,以及轉讓涉及社區集體用地的公司(以下簡稱“集體用地項目公司”)全部或部分股權的交易項目(含城市更新項目)。

              第五條集體用地開發和交易應遵循民主決策、市場運作、公開公平、依法合規的原則,以確保集體資產的保值增值和維護公司全體股東的合法權益為前提,鼓勵有實力、有條件的社區股份合作公司自主開發集體用地或自主實施城市更新項目。

              第六條集體用地開發和交易所得資金收入按不低于該項土地和地上附著物資產評估值列作公司公積金,用于發展經濟、公共設施建設、股東社保支出等公共支出。

              第七條集體用地開發和交易項目應經公司董事會、集體資產管理委員會(以下簡稱“集資會”)、股東代表大會表決通過(參與城市更新的,還需滿足《深圳市城市更新實施細則》等相關規定,下同),報街道辦審查同意后,循有關程序辦理相關開發建設或交易手續,具體操作流程按本細則相關規定辦理。街道辦應在審查同意后15日內將審查情況及相關資料抄報區國資委。

              第八條城市更新項目中集體用地面積占城市更新項目用地總面積超過20%,或改造前城市更新項目中集體物業面積占城市更新項目物業總面積超過1/3的(即社區股份合作公司對項目具有主動權),應通過公開招、拍、掛或競爭性談判方式選擇合作方,同時按照本細則第十五條規定辦理。未達到上述標準的(即社區股份合作公司對項目不具有主動權),可不通過公開招、拍、掛或競爭性談判選擇合作方,相關資產處置程序參照本細則第十七條規定辦理。

              第九條對于《關于印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》(深龍府辦〔2011〕21號)出臺前(即2011年4月12日前),社區股份合作公司已簽訂合作協議并經過公司股東代表大會審議通過的集體用地合作開發和參與城市更新項目,不違反土地及城市更新相關法律、政策規定且能夠保障社區集體利益的,可以不重新選擇合作方,公司本著誠信原則在項目取得建設用地規劃許可證或城市更新單元規劃批復后,履行資產評估、項目公示和街道辦審查等合作開發程序;對于違反土地或城市更新相關法律、政策規定的,由區規劃國土或城市更新部門依法處置。

              第十條龍崗區轄區內社區股份合作公司之間、同一公司內部以及社區股份合作公司與區屬國有企業之間的集體用地合作開發項目,可在履行完公司內部決策程序和本細則相關民主決策規定后進行協議合作。

            第二章 集體用地自主開發(含自主實施城市更新)

            項目辦理程序

              第十一條社區股份合作公司集體用地自主開發(含自主實施城市更新)項目應遵循下列步驟程序:

              (一)項目論證。1.公司應進行項目可行性研究,形成可行性分析報告,主要內容包括項目初步規劃和設計、項目公共配套設施、項目投資估算與資金籌措、項目開發建設進度安排等相關情況。2.將項目主要事項在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。公示內容包括項目基本情況、可行性分析報告、項目投資測算、資金來源、項目預期收益等。3.項目論證情況和公示情況報街道辦審查。

              集體用地自主開發項目應按土地規劃建設相關規定完善公共配套項目的規劃和設計。

              (二)民主決策。1.召開公司董事會、集資會對項目可行性及相關事項進行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對項目可行性及相關事項進行表決。表決時須按相關法律法規和公司章程規定的特別決議程序通過。

              (三)街道辦審查。社區股份合作公司在項目取得建設用地規劃許可證或更新單元規劃批復后,將項目整體資料報街道辦審查。

              (四)抄報區國資委。街道辦在審查同意后15日內將審查情況及相關資料抄報區國資委。

              第十二條集體用地自主開發(含自主實施城市更新)項目報街道辦審查應提交下列資料:

              (一)項目審查或備案申請報告(內容包括:項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況)。

              (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表。

              (三)項目可行性分析報告。

              (四)張榜公示的照片。

              (五)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議。

              (六)項目范圍內公司集體用地及地上附著物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片。

              (七)建設用地規劃許可證或更新單元規劃批復文件。

              (八)街道辦認為應提交的其他資料。

            第三章 集體用地合作開發項目辦理程序

              第十三條社區股份合作公司集體用地合作開發項目應遵循下列步驟程序:

              (一)項目論證。對計劃實施的集體用地合作開發項目進行可行性分析,形成項目可行性分析報告,主要內容包括項目初步規劃和設計、項目投資測算與資金籌集及項目開發建設進度安排等相關情況。

              (二)選擇意向合作方。公司董事會應按照公開、公平、公正原則,選擇有實力、有經驗、有信譽、有資質的意向合作方并簽訂合作意向書。合作意向書應按社區股份合作公司章程規定的特別決議程序通過,報街道辦審查同意后簽訂。

              意向合作方應符合的資質條件:1.具備房地產項目開發資質和成功經驗;2.凈資產規模在人民幣1億元以上,且負債率不高于50%,資產質量好;3.具有良好的誠信記錄與經營業績。

              合作意向書應包括以下內容:1.意向合作方交納合作意向保證金。保證金按項目中集體用地面積計算,每萬平方米交納500萬元人民幣,并明確合作意向保證金的管理處置事項;意向合作方通過程序選定為合作方的,合作意向保證金轉為履約保證金,如合作協議約定的履約保證金大于合作意向保證金的,差額部分由合作方補足。2.項目前期費用承擔。社區股份合作公司和意向合作方應明確辦理建設用地規劃許可證等項目前期費用承擔事項,項目費用包括但不限于項目立項過程中的可研、測繪、查丈、規劃設計編制等費用,項目費用按照項目開展有效費用票據金額加適當利潤比例的原則由雙方議定。3.約定合作期限。對于合作意向書簽訂后2年內未取得建設用地規劃許可證,雙方意向合作關系自動解除,社區股份合作公司另行引進新的意向合作方。4.約定意向合作方在同等條件下享有項目合作優先權。

              (三)辦理建設用地規劃許可證。社區股份合作公司自行或委托意向合作方循程序到相關部門辦理建設用地規劃許可證。委托意向合作方辦理建設用地規劃許可證的,在項目公開招、拍、掛或競爭性談判選定合作方時,在同等條件下,意向合作方享有項目合作優先權;意向合作方通過程序未被選定為項目合作方的,項目前期費用由社區股份合作公司承擔,且雙方應約定在該項目實際開發后社區股份合作公司方予支付上述費用。

              (四)項目資產評估。1.在項目取得建設用地規劃許可證后,聘請有資質、有信譽的中介機構對擬合作開發的集體用地按建設用地規劃許可條件進行資產評估,將資產評估結果在社區內張榜公示,公示期不得少于10日。2.資產評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產評估結果進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產評估結果進行表決確認。

              (五)制定合作招商方案。1.公司應按照實現集體資產保值增值的原則,根據資產評估結果和項目實際情況制定合作招商方案。合作招商方案應包括土地狀況、資產評估結果、采取公開招、拍、掛或競爭性談判方式引進合作方、合作方應符合的資質條件、合作方式、利益分配、社區利益保障及增值(指合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利<含物業位置、朝向、樓層及物業管理權限、停車位分配等>,下同)、履約保證金(工業項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米500萬元;商住項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米1000萬元)、決策和實施程序等內容,并在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。2.合作招商方案和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對合作招商方案進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對合作招商方案進行表決,表決時須按相關法律法規和公司章程規定的特別決議程序通過。

              (六)引進合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關信息應在《深圳特區報》、《深圳商報》、《深圳僑報》任一平面媒體及區政府采購中心、區社區集體經濟管理服務網或區政府認可的其他交易服務平臺上公告,公告及報名時間不得少于20日。2.采用公開招、拍、掛或競爭性談判引進合作方的,應在區政府采購中心或區政府認可的其他交易服務平臺按相應規定程序進行。3.在同等條件下,意向合作方享有項目合作優先權。4.項目公示。將合作主要事項(含公開招、拍、掛或競爭性談判情況)在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。公示內容包括合作方的基本情況、合作方式、利益分配及預期合作收益情況分析、社區利益保障及增值等。

              (七)競爭性談判方式引進合作方的民主決策。1.召開公司董事會、集資會對競爭性談判及合作開發項目主要事項進行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議,對競爭性談判及合作開發項目主要事項進行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5(含)以上表決通過,并由公證機構現場公證和街道集體辦現場監督。3.競爭性談判選定合作方時,在同等條件下意向合作方享有項目合作優先權。4.表決結束后,街道辦應對競爭性談判選定主體進行資格審查并出具批準文件。

              (八)街道辦審查。社區股份合作公司在資產評估報告有效期內將項目整體資料報街道辦審查。

              (九)簽訂合作協議。社區股份合作公司應嚴格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項,與合作方簽訂合作協議。

              (十)抄報區國資委。街道辦在審查同意后15日內將審查情況及相關資料抄報區國資委。

              第十四條集體用地合作開發項目報街道辦審查應提交下列資料:

              (一)項目審查或備案申請報告(內容包括項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況)。

              (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表。

              (三)張榜公示的照片。

              (四)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議。

              (五)公證機構對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。

              (六)項目范圍內公司集體用地權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片。

              (七)建設用地規劃許可證。

              (八)集體用地資產評估報告、項目可行性分析報告及合作招商方案。

              (九)合作意向書。

              (十)合作意向保證金收款票據及合作方履約保證金票據。

              (十一)通過公開招、拍、掛程序選擇合作方的,需提交合作項目在媒體上公告的公開招、拍、掛信息材料;合作方中標等成交確認文件、營業執照及資質信譽等相關文件;擬簽署的合作合同(協議)。

              (十二)通過競爭性談判方式選擇合作方的,需提交合作項目在媒體上公告的競爭性談判信息材料;街道辦關于該項目競爭者(即合作方)的核準文件;競爭性談判的相關證明文件,包括項目競爭者報名登記表、談判會議紀要、談判雙方和見證方簽到表及三方人員談判現場照片等;董事會、股東代表大會確認談判選擇結果和合作事宜等決議材料;擬簽署的合作協議;合作方的營業執照及資質信譽等相關文件。

              (十三)街道辦認為應提交的其他資料。

            第四章 集體用地參與城市更新項目辦理程序

              第十五條集體用地參與城市更新項目(具有主動權的)應遵循下列步驟程序:

              (一)項目論證。對計劃實施的城市更新項目進行可行性分析,形成項目可行性分析報告,主要內容應包括項目初步規劃和設計、測算成本費用和項目利潤、項目啟動至工程竣工驗收各個階段的分析評價等相關情況。

              (二)選擇意向合作方。公司董事會應按照公開、公平、公正原則,選擇有實力、有經驗、有信譽、有資質的意向合作方并簽訂合作意向書。合作意向書應按社區股份合作公司章程規定的特別決議程序通過,報街道辦審查同意后簽訂。

              意向合作方應符合的資質條件:1.具備房地產項目開發資質和成功經驗;2.凈資產規模在人民幣1億元以上,且負債率不高于50%,資產質量好;3.具有良好的誠信記錄與經營業績。

              合作意向書應包括以下內容:1.意向合作方交納合作意向保證金。保證金按項目中集體用地面積計算,每萬平方米交納500萬元人民幣,并明確合作意向保證金的管理處置事項;意向合作方通過程序選定為合作方的,合作意向保證金轉為履約保證金,如合作協議約定的履約保證金大于合作意向保證金的,差額部分由合作方補足。2.項目前期費用承擔。社區股份合作公司和意向合作方應明確辦理編制和報批城市更新單元規劃等項目前期費用承擔事項,項目費用包括但不限于項目立項過程中的可研、測繪、查丈、風險評估、意愿征集、規劃設計、搬遷補償方案編制費等,項目費用按照項目開展有效費用票據金額加適當利潤比例原則由雙方議定。3.約定合作期限。對于合作意向書簽訂后2年內未納入城市更新計劃、3年內未取得城市更新單元規劃的項目,雙方意向合作關系自動解除,社區股份合作公司另行引進新的意向合作方。4.約定意向合作方在同等條件下享有項目合作優先權。

              (三)編制和報批城市更新單元規劃。社區股份合作公司自行或委托意向合作方循程序到相關部門申報城市更新計劃和單元規劃。委托意向合作方申報城市更新計劃和單元規劃等事項的,在項目公開招、拍、掛或競爭性談判選定合作方時,在同等條件下,意向合作方享有項目合作優先權;意向合作方通過程序未被選定為合作方,項目前期費用由社區股份合作公司承擔,且雙方應約定在該項目實際開發后社區股份合作公司方予支付上述費用。

              (四)項目資產評估。1.在項目取得更新單元規劃批復后,聘請有資質、有信譽的中介機構對擬合作開發的集體用地及地上附著物按城市更新單元規劃條件進行資產評估,將資產評估結果在社區內張榜公示,公示期不得少于10日。2.資產評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產評估結果進行表決確認。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產評估結果進行表決確認。

              (五)制定合作招商方案。1.公司應按照實現集體資產保值增值的原則,根據資產評估結果和項目實際情況制定合作招商方案。合作招商方案應包括土地物業狀況、資產評估結果、采取公開招、拍、掛或競爭性談判方式引進合作方、合作方應符合的資質條件、合作方式、利益分配、社區利益保障及增值、履約保證金(工業項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米500萬元;商住項目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米1000萬元)、決策和實施程序等內容,并在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。2.合作招商方案和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對合作招商方案進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對合作招商方案進行表決,表決時須按相關法律法規和公司章程規定的特別決議程序通過。

              (六)引進合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關信息應在《深圳特區報》、《深圳商報》、《深圳僑報》任一平面媒體及區政府采購中心、區社區集體經濟管理服務網或區政府認可的其他交易服務平臺上公告,公告及報名時間不得少于20日。2.采用公開招、拍、掛或競爭性談判引進合作方的,應在區政府采購中心或區政府認可的其他交易服務平臺按相應規定程序進行。3.在同等條件下,原意向合作方享有項目合作優先權。4.項目公示。將合作主要事項(含公開招、拍、掛或競爭性談判情況)在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。公示內容包括合作方的基本情況、合作方式、利益分配及預期合作收益情況分析、社區利益保障及增值等。

              (七)競爭性談判方式引進合作方的民主決策。1.召開公司董事會、集資會對競爭性談判及合作開發項目主要事項進行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議,對競爭性談判及合作開發項目主要事項進行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5(含)以上表決通過,并由公證機構現場公證和街道集體辦現場監督。3.競爭性談判選定合作方時,在同等條件下意向合作方享有項目合作優先權。4.表決結束后,街道辦應對競爭性談判選定主體進行資格審查并出具批準文件。

              (八)街道辦審查。社區股份合作公司在資產評估報告有效期內將項目整體資料報街道辦審查。

              (九)簽訂合作協議。社區股份合作公司應嚴格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項,與合作方簽訂合作協議。

              (十)抄報區國資委。街道辦在審查同意后15日內將審查情況及相關資料抄報區國資委。

              第十六條集體用地參與城市更新項目(具有主動權的)報街道辦審查應提交下列資料:

              (一)項目審查或備案申請報告(內容包括:項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況)。

              (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表。

              (三)張榜公示的照片。

              (四)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議。

              (五)公證機構對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。

              (六)項目范圍內公司集體用地及地上附著物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片。

              (七)城市更新項目單元規劃批復文件。

              (八)集體用地及地上附著物資產評估報告、項目可行性分析報告及合作招商方案。

              (九)合作意向書。

              (十)合作意向保證金收款票據及合作方履約保證金票據。

              (十一)通過公開招、拍、掛程序選擇合作方的,需提交合作項目在媒體上公告的公開招、拍、掛信息材料;合作方中標等成交確認文件、營業執照及資質信譽等相關文件;擬簽署的合作合同(協議)。

              (十二)通過競爭性談判方式選擇合作方的,需提交合作項目在媒體上公告的競爭性談判信息材料;街道辦關于該項目競爭者(即合作方)的核準文件;競爭性談判的相關證明文件,包括項目競爭者報名登記表、談判會議紀要、談判雙方和見證方簽到表及三方人員談判現場照片等;董事會、股東代表大會確認談判選擇結果和合作事宜等決議材料;擬簽署的合作協議;合作方的營業執照及資質信譽等相關文件。

              (十三)街道辦認為應提交的其他資料。

              第十七條集體用地參與城市更新項目(不具有主動權的)應遵循下列步驟程序:

              (一)項目資產評估。1.在項目取得更新單元規劃批復后,聘請有資質、有信譽的中介機構對擬合作開發的集體用地及地上附著物按城市更新單元規劃條件進行資產評估,將資產評估結果在社區內張榜公示,公示期不得少于10日。2.資產評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產評估結果進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產評估結果進行表決確認。

              (二)協商擬定合作補償方案。1.公司根據資產評估結果擬定合作補償方案,應包括土地物業狀況、資產評估結果、社區利益保障等內容。2.將合作補償主要事項在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。公示內容包括合作方的基本情況、合作方式、社區利益保障及增值等。3.將合作補償方案和公示情況報街道辦審查。

              (三)民主決策。1.召開公司董事會、集資會對擬合作補償方案進行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對擬合作補償方案進行表決,表決時須按相關法律法規和公司章程規定的特別決議程序通過。

              (四)街道辦審查。社區股份合作公司在資產評估報告有效期內將項目整體資料報街道辦審查。

              (五)簽訂合作補償協議。社區股份合作公司應嚴格按照股東代表大會審議和街道辦審查通過的合作事項,與合作方簽訂合作補償協議。

              (六)抄報區國資委。街道辦在審查同意后15日內將審查情況及相關資料抄報區國資委。

              第十八條集體用地參與城市更新項目(不具有主動權的)報街道辦審查應提交下列資料:

              (一)項目審查或備案申請報告(內容包括:項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況)。

              (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表。

              (三)張榜公示的照片。

              (四)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議。

              (五)公證機構對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。

              (六)項目范圍內公司集體用地及地上附著物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片。

              (七)城市更新項目單元規劃批復文件。

              (八)集體用地及地上附著物資產評估報告。

              (九)擬簽署的合作補償合同(協議)。

              (十)合作方營業執照及資質信譽等相關文件。

              (十一)街道辦認為應提交的其他資料。

            第五章 集體用地使用權及集體用地項目公司

              股權轉讓項目辦理程序

              第十九條社區股份合作公司集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓項目應遵循下列步驟程序:

              (一)項目資產評估。1.聘請有信譽的中介機構對擬轉讓的集體用地使用權或集體用地項目公司股權按市場價值進行資產評估,將資產評估結果在社區內張榜公示,公示期不得少于10日。2.資產評估報告和公示情況報街道辦審查。3.召開公司董事會、集資會對資產評估結果進行表決。4.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議對資產評估結果進行表決確認。

              (二)制定掛牌轉讓方案。1.公司根據資產評估報告和項目實際情況制定土地或股權掛牌轉讓方案,掛牌轉讓底價不得低于資產評估結果。掛牌轉讓方案應包含掛牌轉讓交易標的、價格、支付方式、交易主體資格、交易方式等內容。2.將集體用地使用權或項目公司股權轉讓項目主要事項在社區內張榜公示,公示期不得少于15日。公示內容包括集體用地使用權及項目公司基本情況、土地或股權轉讓原因、擬交易方式及轉讓款項管理情況等。3.掛牌轉讓方案和公示情況報街道辦審查。

              (三)民主決策。1.召開公司董事會、集資會對土地使用權或股權掛牌轉讓方案進行表決。2.召開公司股東代表大會或項目所涉及的居民小組一級分公司、子公司股東會議,對土地使用權或股權掛牌轉讓方案進行表決。表決時須按法律法規和公司章程規定的特別決議程序通過,并由街道集體辦現場監督。

              (四)街道辦審查。社區股份合作公司在資產評估報告有效期內將集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓整體資料報街道辦審查。

              (五)掛牌交易。將集體用地使用權或集體用地項目公司股權在深圳市范圍內具備資格的產權交易機構掛牌交易。

              (六)簽訂交易協議。社區股份合作公司根據掛牌交易結果與交易方簽訂交易協議。

              (七)抄報區國資委。街道辦在審查同意后15日內將審查情況及相關資料抄報區國資委。

              第二十條集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓項目報街道辦審查應提交下列資料:

              (一)項目審查或備案申請報告(內容包括:項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況)。

              (二)龍崗區社區股份合作公司重大事項登記表。

              (三)張榜公示的照片。

              (四)公司董事會、集資會、股東代表大會決議;項目涉及居民小組一級分公司、子公司的,須提交其股東會議決議。

              (五)公證機構對公司股東代表大會或股東會議出具的公證書。

              (六)集體用地使用權或集體用地項目公司股權的權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及集體用地現場照片。

              (七)集體用地使用權或集體用地項目公司股權的資產評估報告。

              (八)集體用地使用權或集體用地項目公司股權的掛牌轉讓方案。

              (九)街道辦認為應提交的其他資料。

            第六章 民主決策與監管規定

              第二十一條集體用地開發和交易項目既涉及社區股份合作公司總公司(以下簡稱“總公司”,即原行政村一級)又涉及居民小組一級分公司、子公司集體用地的,除總公司召開董事會、集資會、股東代表大會外,還應召開所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議表決通過;只涉及居民小組一級分公司、子公司而不涉及總公司集體用地的,可以不召開總公司一級的股東代表大會,但應召開總公司董事會、集資會以及所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議表決通過。

              第二十二條本細則規定社區股份合作公司表決時須按相關法律法規和公司章程規定的特別決議程序通過,是指集體用地合作開發和參與城市更新項目采用競爭性談判方式引進合作方的,表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5(含)以上表決通過;其他集體用地開發和交易項目,表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須2/3(含)以上表決通過。

              第二十三條集體用地開發和交易項目需召開居民小組一級分公司、子公司股東會議表決的,股東會議原則上由年滿18周歲的股東組成,但該居民小組股東家庭戶數≥100戶的,也可以遵循該居民小組歷史慣例由股東家庭戶代表或選舉產生的股東代表組成。

              第二十四條 社區股份合作公司或居民小組一級分公司、子公司按照本細則規定召開股東代表大會或股東會議對集體用地開發和交易項目進行表決時,應由街道集體辦現場監督。街道集體辦現場監督的主要內容為:會議召集程序、會議議程(內容)、表決事項、決議內容、到會股東代表(或股東)人數及表決同意股東代表(或股東)人數等是否合規。上述會議要做好會議通知、簽到、表決事項說明和會議記錄、拍照錄像等工作,按規定需公證的應由公證機構現場公證。

              第二十五條股東代表大會(或股東會議)召開前,社區股份合作公司或居民小組一級分公司、子公司應提前10日(因突發事件、特殊情況需要而召開的臨時股東代表大會或股東會議除外)以書面或其他有效形式通知股東代表(或股東),告知會議時間、地點和主要討論表決事項,預先準備好會議簽到表、會議決議書草案及其他會議所需材料。會議簽到表應標明會議名稱、會議時間及股東代表(或股東)簽到欄、列席人員簽到欄。股東代表(或股東)及街道集體辦工作人員、公司監事等列席人員分別在相應欄目簽名。會議表決后,應形成會議決議書,同意會議表決內容的股東代表(或股東)應在股東代表大會(或股東會議)決議書上簽名,并按指模印。

              第二十六條股東代表(或股東)因故不能參加股東代表大會(或股東會議)的,可委托其他股東代表(或股東)參會及投票,但應出具書面委托書。委托書應列明委托人和受托人姓名、委托時限及委托授權內容,且委托人須在委托書上親筆簽名并按指模印。每名股東代表(或股東)最多只能接受3名其他股東代表(或股東)的委托。受托人在簽到時應提交委托人的委托書,無委托書的視為無效委托。委托人同意會議表決事項的,受托人應按委托人意愿在股東代表大會(或股東會議)決議書上簽署 “XX(受托人)代簽”的字樣,委托書作為檔案資料由公司進行保存。

              第二十七條社區股份合作公司的項目公司、控股公司在進行集體用地開發和交易項目決策時,除經該項目公司、控股公司董事會、股東會表決外,還應提交其母公司(即該項目公司、控股公司所屬的社區股份合作公司)股東代表大會表決,股東代表大會表決程序和要求依照本細則相關規定辦理。

              第二十八條采用競爭性談判方式引進合作方的,應在區采購中心或區政府認可的區、街道其他交易服務平臺按相應規定程序進行(以下將區、街道兩級交易服務平臺統稱為競爭性談判組織方)。

              (一)制定競爭性談判方案。公司應根據項目實際情況制定競爭性談判方案。方案主要內容包括:1.競爭性談判項目基本情況;2.成立談判工作組,由集資會提名工作組成員,人數為5-15名,其中監事會、股東代表人員各不少于工作組成員總數的1/5,再召開股東代表會議(或股東會議)按普通決議程序表決通過;3.談判時間;4.談判地點;5.談判組織等。

              (二)競爭性談判方案審議。公司應召開股東代表大會(或股東會議)對競爭性談判方案進行審議,由街道集體辦現場監督,并做好相應保密措施。

              (三)競爭性談判方案審查。公司應將經股東代表大會(或股東會議)審議通過的競爭性談判方案,報街道辦審查同意后再開展競爭性談判工作。

              (四)報名和資質條件審查。由競爭性談判組織方負責做好競爭性談判的報名登記工作,由街道辦對項目競爭者的資質條件進行審查。

              (五)組織競爭性談判工作。由競爭性談判組織方負責統籌競爭性談判工作,按照相關談判信息在競爭者之間保密的原則,組織社區股份合作公司在街道集體辦現場見證下,分別與報名且符合資質條件的項目競爭者開展競爭性談判,并做好競爭性談判會議記錄、簽到、談判現場拍照等工作。

              (六)民主決策。召開公司董事會、集資會和股東代表大會或項目所涉及居民小組一級分公司、子公司股東會議,逐一介紹項目競爭者的基本情況、合作方式、預期合作收益情況分析、社區利益保障及增值等情況,并對競爭性談判選擇的合作方進行表決。表決時股東代表大會、股東會議和全體個人股股東代表均須4/5(含)以上表決通過。

              (七)競爭性談判要求。原則上參加單一合作項目且符合資質條件的競爭者不少于3家,且競爭者之間不得存在關聯關系。公告及報名時間結束后,符合資質條件的競爭者不足3家的,公告及報名時間相應延長10日。延長時間結束后,符合資質條件的競爭者仍不足3家的,由社區股份合作公司董事會決定是否與報名者進行競爭性談判或重新公告征集競爭者。談判的任何一方不得透露與談判有關項目競爭者的資料、談判條件和其它信息。項目競爭者應繳納不少于50萬元的談判保證金,若發生項目競爭者串通或泄密事件,該競爭者的談判保證金不予返還。

              第二十九條本細則規定的資產評估是指社區股份合作公司根據資產項目類型,依照相關政策法規,選定有資質、有信譽的中介機構開展集體資產價值評估,資產項目類型含土地使用權、建(構)筑物、股權、設備等集體資產項目內容。

              (一)合理確定資產評估基準日。公司應在項目取得建設用地規劃許可證或更新單元規劃批復后,結合項目實際和交易情況,經股東代表大會表決確定資產評估基準日。

              (二)合理確定資產評估方法。公司應協調中介機構按照項目規劃條件,主要選擇市場比較法、假設開發法等,客觀、公正、合理評估集體資產的市場價值。

              (三)對于本細則出臺前的集體用地開發和交易項目,在開展資產評估工作時,應考察項目的社區利益交割情況,對合作方投入且社區認可的安置房屋補償、貨幣補償等,按照評估基準日的市場價值折現評估,以保障雙方合法權益。

              (四)區國資委可根據工作需要,通過公開采購方式建立資產評估服務商預選庫和評估報告審核服務商預選庫,上述兩庫建立后,社區股份合作公司和街道辦涉及集體用地開發和交易項目(不含自主開發項目)只能從中挑選相應的服務機構。區國資委依據本細則制定出臺龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易項目(不含自主開發項目)資產評估相關工作指引,規范社區股份合作公司相關資產評估工作。

              第三十條社區股份合作公司不得將集體用地使用權、集體用地項目公司股權以司法調解或協議轉讓等方式用于抵償債務;不得在未履行集體資產監督管理程序的情況下調整變更集體用地項目公司股權比例,確需調整變更集體用地項目公司股權比例或對外轉讓項目公司股權的,須按照本細則有關項目公司股權掛牌轉讓等相關規定辦理。

              第三十一條街道辦要加強集體用地開發和交易項目程序及相關資料的審查工作,促進社區股份合作公司規范程序和完善手續,自受理之日起20個工作日內完成審查工作。對提交審查的項目可行性分析報告、自主開發項目公共配套、項目設計、合作招商方案、掛牌轉讓方案等相關資料產生質疑的,可組織第三方重新評估、論證(或組織專家評審),審查的辦理時限相應延長。街道辦對資產評估報告審查時必須聘請有資質、有信譽的中介機構作為第三方并出具意見。

              第三十二條區國資委對社區股份合作公司集體用地開發和交易履行服務、指導和監督職責。

            第七章 附 則

              第三十三條對違反本細則的社區股份合作公司或相關責任人,依照《關于印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》(深龍府辦〔2011〕21號)的規定處理。

              第三十四條本細則由區國資委負責解釋。

              第三十五條本細則自發布之日起實施,有效期為2年。本細則發布前龍崗區有關社區股份合作公司監管的規定與本細則不一致的,以本細則為準。

             


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